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文 | 付建婷
上篇回顾：
投资者接受以房抵债后能否排除强制执行？
如果恒大财富投资者选择以房抵债的兑付方式，在办理房产过户手续前，恒大债权人对恒大名下房产采取强制执行措施的，该类投资者能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）排除债权人的强制执行？
《执行异议复议规定》第二十八条1和二十九条2规定了房屋一般买受人和商品房消费者的物权期待权，该两条均要求买受人需在房屋被查封前签订合法有效的“书面买卖合同”并支付相应价款。那么，投资者与恒大签订的“以房抵债协议”能否解释为法律所要求的买卖合同？采用该种抵债方式的，可否视为已经支付了购房款？由于以物抵债的问题比较复杂，理论和裁判观点也多有冲突，本文分别加以列举论述。
（一）理论观点：以房抵债不能排除强制执行
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条3规定了履行期届满后达成以物抵债协议的效力，《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中对该条进行解读时就“债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行”认为，以物抵债不适用执行异议复议规定第28条、第29条的规定：
根据执行异议复议规定第28条、第29条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。对于符合该司法解释第28条、第29条要求的以物抵债协议项下的债权人，能否依据这两条规定对抗金钱之债的执行，存在不同认识。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。
（二）司法实践
1、以房抵债协议不同于商品房买卖合同，抵债房屋受让人不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。
《恒丰银行股份有限公司南充分行、杨婕申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2020）川民终269号】
四川省高院认为：无论《执行异议复议规定》第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。杨婕在本案中系基于抵债行为而受让的案涉房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然杨婕提交了其与思凯房产公司签订的《商品房买卖合同》，但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，杨婕与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变杨婕在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。
2、以债权抵顶部分购房款，不影响《执行异议复议规定》第二十八关于买卖合同的认定。
《富滇银行股份有限公司昆明西山支行、尹结华申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【(2020)最高法民终760号】
最高法院认为：本案中，关于尹结华是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，根据东江公司与广福公司签订的《民工权益保障承诺书》《广福城项目A8地块写字楼幕墙工程施工合同》《工程质量保修书》及《工程竣工验收证明书》《基本建设工程结算审核定案表》，结合双方盖章的《情况说明》《购房承诺书》《委托付款函》等在案证据，因东江公司承建广福城项目XXX地块写字楼幕墙工程，广福公司欠付东江公司工程款1962314.59元。2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹结华购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹结华与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹结华与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹结华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。
3、如果以房抵债不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更
《四川省国基建筑工程有限公司、禹建辉等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书》【（2021）最高法民终345号】
最高法院认为：《执行异议与复议规定》规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。
囿于篇幅限制，本文仅列举几个典型案例。翻看以往的司法判例，支持和不支持以房抵债协议排除执行的案例，从级别到数量都很多，无法得出统一的结论。但从判决年份统计，可以倾向性的认为，2021年之前，裁判实务较为严格，认为《以房抵债协议》不属于一般的《房屋买卖协议》，无法适用《执行异议和复议规定》第28条，作为一般债权不能产生对抗强制执行的效力。2021年开始，裁判实务认为应当尊重当事人对房屋的处置意见，在查明不存在规避执行或逃避债务的情形下，《以房抵债协议》可以参照适用《执行异议和复议规定》第28条，符合条件的，能够对抗强制执行。
随着2021年12月1日最高院再次发布《统一法律适用工作实施办法》，相信类案同判、统一法律适用将进一步促进裁判规则的统一。
而对于投资者而言，无论采取哪种方式都可能面临一定的风险，还是那句老话：市场有风险，投资需谨慎！
参考文献：
1. 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3. 第四十四条 当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。
- 作者简介 -
付建婷-律师
擅长领域：
争议解决，基础设施建设与建设工程，公司商事
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jianting.fu@sgla.com
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