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案件速递|民法典新规下,开发商阶段性连带担保责任的免除认定
中联上海 | 2023-01-18

案件速递|民法典新规下,开发商阶段性连带担保责任的免除认定

 雷思铭 鞠徽 中联上海

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一、前言:抵押权预告登记效力对“阶段性担保”的重大影响


在我国《民法典》施行前,抵押权预告登记仅发生限制物权处分的效力,完成抵押权预告登记并不能产生与抵押权登记相同的法律效果,银行、公积金管理中心等为了保障在抵押权预告登记之后至抵押权本登记完成之前这一期间债权的实现,往往会要求开发商在这一期间提供“阶段性担保”。《民法典》以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(以下简称“《民法典担保制度解释》”)的施行,重新规范了抵押预告登记与抵押权登记之间的衔接关系,使得抵押权预告登记在一定条件下享有了抵押权本登记的效力。这对预售商品房交易中开发商根据银行、公积金管理中心等要求作出的“阶段性担保”的设立和解除产生了重大影响。


近期,我所律师成功代理某开发商所涉及的一起金融借款合同纠纷。法院于2022年11月判决支持抵押权从预告登记之日设立,公积金管理中心据此取得抵押权,对涉案房屋享有优先受偿权,开发商无需承担连带担保责任。本案系《民法典担保制度解释》出台后,上海法院适用新规认定开发商阶段性担保责任是否应予免除的首批最新判例。该判决现已生效。本案由上海中联律师事务所雷思铭律师、鞠徽律师承办。


二、基本案情


2016年,公积金管理中心与T某等(以下简称“借款人”或“买受人”)签订《住房公积金个人购买共有产权保障住房抵押借款合同》(以下简称“《借款合同》”)。开发商B公司向公积金管理中心出具《承诺书》,承诺对申请公积金购房贷款的借款人提供阶段性保证,即按照《借款合同》约定,在《借款合同》所列明房地产的不动产登记证明经公积金管理中心核对无误,且公积金管理中心执管该房产的不动产抵押登记证明之日前,B公司为借款人签署的《借款合同》项下应偿还的贷款本息、复利罚息和为实现债权所需费用承担连带保证责任。后涉案房屋办理了抵押权预告登记。


2016年,公积金管理中心委托银行发放了全部贷款。2021年起,借款人未按约履行还款义务,公积金管理中心由此诉至法院,要求借款人归还贷款本息等款项、B公司对借款人债务承担连带保证责任,以及借款人如不履行上述还款义务,则公积金管理中心有权就涉案房屋折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿。


三、案件代理思路


(一)探寻抵押预告登记立法规范的演变

抵押预告登记是在抵押登记暂时无法办理时当事人为确保将来取得抵押权而办理的一种特殊登记,其目的在于当能够办理抵押登记时,预告登记权利人能够获得较之其他担保物权人或者债权人更加优先的顺位。


抵押预告登记的目的在于保障未来物权变动的实现。《民法典》施行前,一般认为,抵押权预告登记作出后并不导致物权的设立或变动,仅发生限制物权处分的效力,故完成抵押权预告登记并不能产生与抵押权登记相同的法律效果,即取得对抵押物的优先受偿权利。因此,银行、公积金管理中心等债权人为了保障在抵押权预告登记之后至抵押权本登记完成之前这一期间债权的实现,往往会要求开发商在此期间提供“阶段性担保”。


《民法典》及其配套司法解释实施后,抵押权预告登记在一定条件下产生了抵押权本登记的效力。《民法典担保制度解释》第五十二条第一款规定:“当事人办理抵押权预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押权预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”这意味着,已办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,抵押权自预告登记之日起设立。


本案中,B公司作为开发商,就某楼盘的预售房屋向公积金管理中心出具《承诺书》,承诺为涉案房产提供阶段性连带保证责任,保证期限至公积金管理中心执管涉案房产的不动产抵押登记证明之日前。公积金管理中心是否已实质取得抵押权,成为本案中B公司能否免除阶段性连带担保责任的争议焦点之一。


(二)明确本案《民法典担保制度解释》的法律适用


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定”。基于此,本案纠纷虽是基于《民法典》施行前签订的合同引起,但关于抵押权预告登记是否具有抵押权正式登记的效力以及抵押权的设立时间问题,在民法典生效之前法律没有明确规定,而《民法典担保制度解释》对此做出明确规定,故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条之规定,本案应溯及适用《民法典担保制度解释》。


(三)房屋完成抵押预告登记后,公积金管理中心已经实质取得抵押权


根据现有事实及证据,涉案房屋已完成房屋产权初始登记,且未发现其他不具备办理抵押登记条件的情形,故根据《民法典担保制度解释》第五十二条之规定,应认定涉案房屋的抵押权自抵押预告登记之日起设立,公积金管理中心已具备办理抵押登记条件,并且其已实质取得抵押权。


此外,B公司早已交付买受人小产证办理材料,已尽到合理通知义务,涉案房屋系因买受人原因怠于办理所有权转移登记,B公司对此不存在过错。


(四)房屋完成抵押预告登记后,开发商阶段性担保责任已免除


B公司作为开发商承担的保证担保责任,与涉案房屋的抵押担保,应当是互为承继、而非并存关系。在开发商完成其所能尽的义务(即办理涉案房产产权初始登记)后,若因买受人未履行办证义务而使得开发商继续承担保证责任,则与合同目的不符,将过分加重开发商的保证责任,有违公平原则。根据《民法典担保制度解释》第五十二条之规定,不需办理抵押登记手续,公积金管理中心即已取得涉案房屋抵押权,设立抵押权的合同目的已经实现。


同时,就本案中双方真实意思表示的解释,也不应拘泥于《承诺函》载明的“执管涉案房产的不动产抵押登记证明之日前”中“执管”之字面意思,而应从立约本意出发予以理解。房产抵押他项权证仅为抵押权取得的表征而非权利本身,在银行、公积金管理中心等已可实质行使抵押权的情况下,开发商B公司的阶段性担保责任应当予以免除。


最终,作为B公司代理人,在向法院充分释明后,法院认可我方观点,认为抵押权从预告登记之日设立,公积金管理中心据此已取得抵押权且对涉案房屋享有优先受偿权,B公司的阶段性连带担保责任应当予以免除。该案也为客户在受疫情影响导致经济形势下行的大背景下因借款人断贷而涉及的类似案件形成示范作用。


四、结语


开发商阶段性担保是银行、公积金管理中心等在尚未设立房屋抵押权时的一种债权风险担保制度。鉴于阶段性担保与房屋抵押担保系前后承接、非此即彼关系,银行、公积金管理中心取得抵押权后开发商的阶段性担保责任即应予以免除。本案作为法院适用新规认定开发商阶段性担保责任是否应予免除的最新判例,亦对预售商品房交易中各方权责划分具有积极意义。


正如上海金融法院在微信公众号评述该类首批案件时所述,阶段性担保责任作为房地产行业潜在债务的重要组成部分,通过明确开发商阶段性担保责任的解除条件,使其免于负担法外过重的连带赔偿责任,实现了债务负担上的分配正义,一定程度上,也将有助于房地产行业的长远稳定发展。


    雷思铭   

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合伙人



专业领域:银行金融、公司商事、争议解决

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    鞠徽   

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律师 



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