A公司为当地一家招商引资企业，为加快投资建设项目的进程，A公司用于厂房建设的土地在缴纳竞买保证金并签订成交确认书后，即被交付给A公司。A公司在尚未办理规划、施工等许可证的情况下即开始厂房建设。后因资金链断裂，厂房建设陷入停滞，最终“烂尾”，A公司对外欠付大量债务，逐渐变成“僵尸企业”，最终向法院申请破产，进入破产清算程序。

笔者在A公司破产清算过程中，通过清理其资产债务发现其存在以下问题：（1）用于建设厂房的土地存在未签订土地使用权出让合同及欠缴土地出让金的问题；（2）该地块上厂房等建筑物的建设未办理规划、施工等许可证；（3）其对外有大量债务未予以清偿；（4）其资产仅有该地块及地上建筑物；（5）该地块及地上建筑物部分被债权人占用。鉴于上述情况，A公司的破产清算程序陷入了以下四个方面的僵局：

（1）因A公司用于厂房建设的地块未签订出让合同及欠缴土地出让金，地上建筑物也未办理相关许可证，故该地块无法通过司法拍卖等方式进行处置后清偿对外债务。

（2）A公司用于厂房建设的地块未签订出让合同及欠缴土地出让金，存在严重的违约风险，极有可能被出让人收回土地并没收竞买保证金，地上建筑物因缺乏合法建设手续，存在被认定为违法建筑的风险，最终可能导致无产可破。

（3）因A公司对该地块的权属存在重大瑕疵，亦无法通过排除妨害之民事诉讼或侵占罪之刑事诉讼的方式清退该地块及建筑物的占用人。

（4）因存在无产可破的风险，导致债权人将面临无财产可分的尴尬境地，势必产生重大的社会矛盾隐患，给当地政府带来巨大的维稳压力。

1、关于破产程序的转变。转变思路，由破产清算转为破产和解程序。

鉴于A公司还未被人民法院宣告破产，通过向债权人释明资产处置面临的巨大障碍及可能产生的无产可破后果，降低债权人可获清偿金额的预期，迅速拟定初步的破产和解方案及偿债资金来源，由A公司向人民法院提出破产清算转破产和解申请，并争取法院的支持。最终法院同意A公司由破产清算转破产和解。

2、关于未签订土地使用权出让合同和欠缴土地出让金的问题

鉴于土地出让部门在A公司未签订土地使用权出让合同及欠缴土地出让金的情况下就将土地交付给A公司建设厂房，存在过失，且A公司涉及的债权人众多，存在重大的社会矛盾隐患。笔者提出由土地出让部门依法将土地收回并重新出让，在出让时附对地上建筑物按照破产管理人聘请的第三方评估公司确认的价格为主要依据，对地上建筑物给予A公司补偿的条件。最终通过“府院联动”机制，在当地政府、法院支持下，A公司用于厂房建设的土地按照上述方式处理，A公司缴纳的竞买保证金，当地政府通过其他形式给予A公司同等金额的补贴，用于A公司偿还对外债务，化解社会矛盾。

3、关于地上建筑物未办理规划、施工许可证的问题

鉴于A公司未办理合法建设手续即开始投资建设厂房，相关部门未及时行使监管职责，存在过失，且A公司涉及的债权人众多，存在重大的社会矛盾隐患。笔者提出不宜将地上建筑物认定为违法建筑，一是地上建筑物是A公司清偿债务的主要偿债资金来源，二是地上建筑物具有较大的使用价值，可以通过改、扩建或重新设计规划利用，三是破产管理人聘请具有资质的第三方对地上建筑物进行安全质量鉴定后结论是合格的，可以重新利用。最终通过“府院联动”机制，在当地政府、法院支持下，A公司地上建筑物不作为违法建筑处理，受让人受让土地并对A公司地上建筑物给予补偿后，受让人对地上建筑物进行改扩建及办理重新规划设计手续时，有关部门容缺为受让人办理和完善相关手续。

4、关于部分土地及建筑物被债权人占用的问题。

笔者提出，占用A公司部分土地及建筑物的债权人，因与A公司存在债权债务纠纷，且A公司对土地的权属存在重大瑕疵，管理人无法通过腾退之诉要求腾退。土地由出让人依法收回后，由出让人运用行政手段进行腾退，依据更充分，效率更高。最后笔者的建议被相关部门采纳。

1、破产清算过程中，在全方位掌握案情的前提下，要灵活运用破产清算、破产重整、破产和解程序的转换机制

破产制度确定了清算、重整、和解三种程序，三种程序分别适用于不同情况的企业，但三种程序在破产企业被宣告破产前，可以由适格的主体根据案件情况的发展，进行转换。实践中，我们应该运用最适合解决问题，能最大程度维护债权人权益的程序。

2、要善于与债权人沟通。

资产处置僵局的化解，有时需要降低债权人对可获偿债金额的预期。在企业破产过程中，要积极与债权人沟通，要善于与债权人沟通。实践中大多数债权人认为破产管理人与债权人是对立关系，不愿与破产管理人沟通，破产管理人也因有些债权人不信任、难缠等原因而不愿与债权人沟通。笔者认为，大多数破产企业债权人的债权基本上都是多年未获清偿，通过恰当的方式可降低其对可获清偿金额的预期，比如以案释法等。因此，笔者建议在办理破产案件时，应当积极采取各种方式与债权人保持良性沟通，消除债权人对管理人的敌对观念。

3、要善于利用“府院联动”机制

近年来，“府院联动”机制在破产案件办理过程中发挥的作用越来越大。实践中，“府院联动”机制虽然或多或少存在某些方面的不如意，有时也会大大增加管理人的沟通成本，但我们不应忽视“府院联动”机制在破产案件中的巨大作用。笔者建议，在办理破产清算案件时，管理人要善于利用“府院联动”机制，对有利于解决案件问题的方式方法，多与政府相关部门沟通，好的建议多向政府部门提出，争取政府部门的支持，必要时可请求法院从中协调。

4、办理破产案件要以实现案件法律效果、政治效果及社会效果的统一为目标。

笔者认为，办理破产清算案件，不能简单以单一目标实现为目的。办理破产清算案件，在依法依规的前提下，要把化解社会矛盾作为一个工作重点，具体工作中要创新方式方法，不能以简单的案结事了作为目标，必须要考虑案件办理的政治效果、法律效果和社会效果的统一。

鉴于此，笔者认为：在处理部分因土地权属等问题导致的资产处置僵局的企业破产案件时，管理人应积极发挥作用，通过多种途径及方法保护全体债权人的合法利益，在优化营商环境的同时维护社会稳定和谐的发展。