买期房，在港澳地区也称为买“楼花”，就是在房子没有完全建成的情况下，房地产开发商与购房人签订房屋购买合同，将未建成的房屋售卖，待房屋完全建成后再行交付的商业模式。在1994年11月15日建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》中，正式确立了我国的商品房买卖的预售制度。对于房地产开发商来说期房买卖有助于其资金回笼，对于购房人来说买期房存在价格相对较低、可供选择的户型和楼层范围大等优势，近年来期房买卖已经成为房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

由于购房人常常无法一次性支付购房款，因此在期房买卖中需要引入银行以按揭的模式支付购房款，即房地产开发商、购房人、银行三方分别签订《商品房买卖合同》及《个人抵押贷款合同》后，银行向房地产开发商支付全部购房款，购房人按揭分期向银行偿还该笔贷款，房地产开发商为购房人办理房屋预告登记或备案登记。一般来说，只要购房人按时向银行支付贷款，房地产开发商正常向购房人交付房屋，这种商业模式不会受到影响。但存在购房人因未按约偿还银行贷款，房地产开发商向银行承担连带保证责任的情况，那么此时开发商若通过诉讼途径解除《商品房买卖合同》并获得法院的支持后，其物权返还请求权一般可通过解除合同的生效判决来排除法院对该房屋的强制执行。但在司法实践中也存在例外情况，笔者通过对相关司法案例的检索，总结归纳了司法实践当中存在的例外情形，以供读者参考。

一、开发商与买受人签订的商品房买卖合同系双务合同，解除商品房买卖合同后，开发商未履行返还价款的义务，以该解除合同的生效判决提起执行异议之诉的，不能排除执行。

相关案例：新东升置业集团有限公司、黑龙江龙煤瑞隆能源有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书（2019）黑民终506号：

案情简介：2015年6月5日，新东升置业公司与陈某（已死亡）等签订房屋买卖合同并办理网签备案，陈某等支付全部房款（其中191万元为银行按揭）并实际占有使用；因陈某等未按期偿还银行贷款本息，新东升置业公司对王某所欠该行购房借款本息等承担连带保证责任。2018年6月5日，新东升置业公司向张店区法院请求解除与陈某等签订的买卖合同及补充协议。后，张店区法院判决房屋买卖合同解除。因瑞隆能源公司与陈某等买卖合同纠纷一案，林口法院已作出判决，陈某需支付货款。后，该案执行法院牡丹江中院对先前预查封的案涉房屋拍卖。新东升置业公司提出案外人执行异议，主张对涉案查封房屋的所有权。牡丹江中院驳回新东升置业公司的异议。新东升置业公司遂提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋的所有权并停止执行。牡丹江中院以被执行人陈某等对案涉房屋享有物权期待权为由，判决驳回了新东升置业公司诉请。新东升置业公司上诉至黑龙江高院，该院以新东升置业公司未返还价款为由，判决驳回上诉，维持原判。

法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定:“...基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”出卖人新东升置业公司亦具有将购房款的本金及利息返还买受人王某的法定义务。与会议纪要中表明的案外人未返还价款，允许其排除金钱债权的执行有失公允的情形一致，故只有在新东升置业公司返还购房款1，034，265元，即将该款交付一审法院执行机构的情况下，才能排除案涉普通债权的执行。至于新东升置业公司根据两份张店区法院需承担逾期利息、罚息、律师费等，及应取得的违约金等费用，均是王某、新东升置业公司、兴业银行淄博分行在履行买卖合同及担保合同过程中所产生的费用，与本案申请执行人瑞隆能源公司无关，不应在本案中扣抵。

二、执行异议之诉的立法目的在于平衡当事人的物权期待权与登记物权之间的矛盾，因争议房屋首付款及部分按揭贷款系买受人个人支付，且案涉房屋相较于购买时价格存在大幅增值，如停止执行，根据现有物权登记情况，房开公司将全部享有房屋价值，导致其因买受人的违约行为而间接获益，不符合公平原则和诚实信用原则。

相关案例：贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行案外人执行异议之诉一审民事判决书（2018）黔民初107号

案情简介：2009年5月19日，苏某与宏立城公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋一套。2009年6月24日，农业银行小河支行，苏某、宏立城公司签订《个人购房担保借款合同》，宏立城公司承担连带保证责任。后因苏某未按期偿付银行借款，宏立城公司承担了连带保证责任，向农业银行小河支行偿还了相应借款。2014年12月19日，贵州省高级人民法院就贵州银行花溪支行与贵州东风贸易有限公司、贵州万胜恒通矿业有限责任公司、苏某等借款合同纠纷一案，作出民事调解书：苏某对东风公司偿还贵州银行花溪支行欠款承担连带偿还责任。因东风公司等未能履行相应义务，法院查处了苏立平名下案涉房屋。2018年3月6日，宏立城公司向贵阳市南明区人民法院起诉请求解除与苏某签订的《商品房买卖合同》，但该法院以“宏立城公司已向贵州省高院提起执行异议之诉，解除的《商品房买卖合同》系该执行异议之诉的审查范围”驳回了宏立城公司的起诉。2018年3月13日，宏立城公司向贵州省高院提出执行异议，法院受理后驳回了该异议请求。宏立城公司不服该执行裁定，向贵州省高院提出诉讼请求，请求停止对该房屋的执行，或将该房屋的拍卖所得优先支付被执行人苏某所欠的宏立城公司的购房款、代其支付的诉讼费与执行费等费用。

法院认为：从权利保护的范围来看，宏立城公司受偿范围限于其代苏立加偿还的款项及支出的必要费用。首先，宏立城公司关于停止执行案涉房屋的请求不成立。因争议房屋首付款及部分按揭贷款系苏立加个人支付，且案涉房屋相较于购买时价格存在大幅增值，如停止执行，根据现有物权登记情况，宏立城公司将全部享有房屋价值，导致其因苏立加的违约行为而间接获益，不符合公平原则和诚实信用原则。其次，宏立城公司因代偿苏立加债务所支出的必要费用应在案涉房屋执行过程中先予清偿。综上，宏立城公司的诉讼请求部分成立。

三、预查封房产的执行对象应是被执行人因履行商品房买卖合同义务所取得可供执行的财产权益，既包括被执行人因购买该房产而取得的对该房产的物权期待利益，亦应包括购房合同解除后，买受人已经支付的购房款及其他财产利益。虽然买受人与开发商的房屋买卖合同已经解除，买受人就涉案房产已不具备物权期待利益，但买受人因履行该房屋买卖合同所支付的房款等财产利益亦应属于预查封效力之所及，在开发商未将上述财产利益交付预查封法院执行之前，开发商主张排除对该房产的查封和强制执行，法院不予支持。

相关案例：济南荣恩房地产开发有限公司、张海涛执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书 （2020）鲁民申3575号

案情简介：2016年5月5日，张海涛在一审法院起诉陈心军、郭旋民间借贷纠纷一案，2016年5月19日，张海涛申请法院查封冻结陈心军、郭旋财产350000元。2016年5月20日，一审法院查封陈心军、郭旋在荣恩地产公司处购买的房产一套。2016年10月24日一审法院作出（2016）鲁0983民初1783号民事判决书，判决被告陈心军偿还原告张海涛借款本金350000元；被告郭旋承担连带责任。判决生效后，张海涛向一审法院申请强制执行。2016年7月25日，荣恩地产公司起诉被告陈心军、郭旋及第三人廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》，2017年4月5日，济南市历城区人民法院作出支持的生效判决，该判决已发生法律效力。现济南市历城区产登记所有人是荣恩地产公司，在一审法院执行张海涛与陈心军、郭旋民间借贷纠纷一案中，荣恩地产公司于2017年10月16日对一审法院查封的济南市历城区产提出异议，并请求解除对该房产的查封。一审法院于2017年10月20日作出执行裁定书，中止对陈心军、郭旋房屋的强制执行。张海涛对裁定不服，于2017年11月7日，向法院提起张海涛诉荣恩地产公司、陈心军、郭旋执行异议之诉一案。

法院认为：本院认为，荣恩房地产公司虽然系涉案房屋的登记权利人，但该房屋的不动产登记时间以及荣恩房地产公司因陈心军、郭旋违反合同约定而形成的担保之债及合同之债的形成时间均晚于人民法院预查封涉案房屋的时间，对涉案房产主张的相关权利不能对抗对人民法院对该房屋预查封的法律效力。二审认为，虽陈心军、郭旋与荣恩房地产公司就涉案房产的房屋买卖合同已经解除，陈心军、郭旋就涉案房产已不具备物权期待利益，但陈心军、郭旋因履行该房屋买卖合同所支付的房款等财产利益亦应属于预查封效力之所及，在荣恩房地产公司未将上述财产利益交付预查封法院执行之前，荣恩房地产公司主张排除对该房产的查封和强制执行，不予支持，二审上述认定，并无不当，本院予以确认，不再进行赘述。综上，裁定如下：驳回济南荣恩房地产开发有限公司的再审申请。

执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，（如所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利）在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人执行异议之诉目的在于当案外人的合法权益受到侵害时，可以采取有效手段予以救济，保障自身的合法利益，同时维护司法公正。

开发商与买受人签订《商品房买卖合同》后，由于房屋暂时不具备转移登记的条件，为了保护买受人的权利，防止开发商“一物二卖”，确保买受人能够顺利取得物权，双方一般会进行预告登记限制开发商随意处分。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该预告登记的行为虽然与物权变动紧密相关，但预告登记的作出并不引起不动产物权的设立或变动，而是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，预告登记并不等同于物权登记。尚未办理产权过户登记且出现“断供”的商品房，其物权人仍是开发商，若出现抵押权预告登记，贷款银行还有可能是抵押权预告登记权利人。

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”以及第十八条：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”普通债权人通过预告登记在买受人名下的房产申请预查封，其效力等同于正式查封。根据上述相关案例（2020）鲁民申3575号的观点，预查封房产的执行对象应是被执行人因履行商品房买卖合同义务所取得可供执行的财产权益，既包括被执行人因购买该房产而取得的对该房产的物权期待利益，亦应包括购房合同解除后，买受人已经支付的购房款及其他财产利益。买受人与开发商的房屋买卖合同解除，买受人就涉案房产不具备物权期待利益，但买受人因履行该房屋买卖合同所支付的房款等财产利益亦应属于预查封效力之所及。

物权优先于债权系物权法乃至民法典的重要原则。物权优先于债权要求一物上若有物权与债权竞合而无法相容 (或两立) 时, 无论物权是否成立于债权之前, 其原则上具有优先于债权的效力。我国《民法典》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《民法典》中的公平原则有两个方面，一方面是指民法要求民事主体以社会公认的公平观念实施民事法律行为，合理建立民事法律关系，均衡实现各方的合法民事权益；另一方面是指民法要求法官面对平等民事主体间发生的民事纠纷时，应当秉承公平正义的理念来定分止争，公平合理地保护各方当事人的权益。

在上述案例中，法院都并未否定开发商因解除合同享有的物权返还请求权优先于普通债权人的返还请求权。基于生效法律文书的既判力，若开发商持相关解除合同的生效法律文书主张对抗在后的预查封，本可予以支持，但因目前我国房地产市场价格行情仍处于不稳定的状态，商品房的原购买价格与执行阶段的市场价值之间通常会存在较大的差异。为平衡各方利益，在基于公平原则、诚实信用原则等的基础上法院对开发商的物权返还请求权进行了限制。判定依据在于最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第124条：“...在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”

实践中，法院在应对该类案件对商品房进行处置时，为了保障和稳定商品房按揭贷款交易以及活跃市场经济，往往会对各方利益进行衡量，将其变价款先行扣除未清偿完毕的贷款或开发商代偿的贷款本息等费用，再清偿申请执行人（普通金钱债权人）的债权，在清偿完上述主体后，如有余款则退回购房者。通过平衡各方利益，从而最大限度地对各方合法权益作出保护。